Marco conceptual

Como resulta habitual con las categorías analíticas en las ciencias sociales, la correspondencia empírica del concepto de gentrificación suscita controversias. Mientras algunos autores rescatan de la visión original planteada por Ruth ^{Glass (1964)} uno de los efectos más importantes de la gentrificación: el desplazamiento de los residentes antiguos o previos (para el medio latinoamericano ver, por ejemplo, López-Morales, Gasic y Meza, 2014), otros plantean la necesidad de poner foco y destacar lo universal que es el proceso de transformación social que ella describió para los barrios centrales de Londres (^{Robles, 2009}; ^{Díaz, 2016}).

Entre los aspectos o atributos de la gentrificación presentes en estas aproximaciones hay dos que nos permiten sustentar una definición general: la llegada de hogares de mayor nivel socioeconómico a un área residencial previamente conformada por familias de bajos ingresos, y las alzas en los precios del suelo y en los inmuebles que el cambio anterior desencadena. Esta definición sencilla es congruente con la mirada de otros autores latinoamericanos, en la que "se entiende la gentrificación como un aburguesamiento de los residentes [...] que responde a la lógica de mercado de suelo" (^{Díaz, 2016}: 130).

Sin embargo, tal precisión en el foco no nos libra de algunas preguntas y controversias: ¿el concepto de gentrificación sólo es aplicable en áreas centrales o también lo es en las periferias? ¿La gentrificación necesariamente conlleva a la expulsión o desplazamiento de los vecinos de menores ingresos? ¿Puede considerarse gentrificación al proceso que fuerza un desplazamiento que no es ni de corto ni de mediano plazo? ¿Está la gentrificación afiliada a tipologías constructivas específicas, por ejemplo, a la edificación en altura, como se sugiere en ^{Inzulza y Galleguillos (2014)} o es independiente de aquéllas?

En este trabajo tomamos como definitorios los dos elementos antes señalados, sobre los cuales hay consenso en que son constitutivos de la gentrificación, mientras que aquellos que abren preguntas nos sirven como elementos para diferenciar entre tipos de gentrificación.

De tal forma, entenderemos como área en proceso de gentrificación aquella zona poblada con hogares de bajos ingresos en que se produce un influjo de hogares de mayores ingresos (medios o altos), con la consecuente modificación de la composición social del área y una elevación local de los precios de los inmuebles.

Con esta definición descartamos que la expulsión es parte constitutiva del fenómeno. Eso no quiere decir que afirmemos que, en las zonas con gentrificación, no se produce expulsión, sino que es una posibilidad. Dicho desplazamiento puede darse muchos años después (dependiendo de la estructura de la tenencia del suelo, entre otros factores), incluso, podría evitarse con políticas urbanas y de vivienda adecuadas como en Nueva York (^{Marcuse, 1985}) o, bien, pasaría sólo de forma indirecta, como cuando los hijos de los hogares actuales, al independizarse, no lograran acceder a una vivienda en el área por los altos precios del suelo. Así, la expulsión o retención de los habitantes de menores ingresos se considerará como un elemento que nos permite caracterizar tipos de gentrificación.

Tampoco se considerará como algo propio de la gentrificación la construcción en altura y la elevación de la densidad. Coincidimos con ^{Quiroz (2015)} al afirmar que, en muchos casos, densificar no significa gentrificar. Pese a que ambas estrategias permiten la maximización de las rentas del suelo por parte de los promotores inmobiliarios, no toda densificación debe ser entendida como gentrificación. Por ejemplo, la densificación de un área popular por el mismo grupo socioeconómico o inferior no cumple con uno de los elementos constitutivos del fenómeno que es la llegada de hogares de mayor nivel socioeconómico a un área residencial previamente conformada por familias de bajos ingresos.

Nuestra indagación debe ser precisa en reconocer qué tipos de cambio está experimentando un área y diferenciar aquellos constitutivos de la gentrificación de otros que resultan complementarios, como la localización en que se produce, la ocurrencia o no de desplazamiento, y la tipología de los nuevos desarrollos.

La gentrificación pareciera ser un fenómeno de conceptualización sencilla. Sin embargo, al abordar su operacionalización queda en evidencia su carácter multidimensional. En la gentrificación confluyen elementos urbanos (la definición del área y de las características que hacen que esta sea atractiva para los gentrificadores), de estratificación social (en la medida en que es necesario distinguir entre grupos sociales) y económicos (precios del suelo y formas de involucramiento de los agentes que buscan capitalizar las rentas de la tierra: los promotores inmobiliarios).

Cuando nos aproximamos a la medición, cada uno de estos elementos representa un desafío. Definir el tamaño del área que se considerará implica responder varias preguntas: ¿cuál es la escala pertinente cuando hablamos de gentrificación? ¿Cuán extendido tiene que ser el cambio para que consideremos que un sector está sobrellevando gentrificación? ¿Dicho cambio debe estar distribuido por todo el vecindario o podemos hablar de gentrificación cuando se circunscribe sólo a algunas manzanas?

También surgen preguntas al momento de definir los grupos sociales: ¿sólo los estratos más altos gentrifican o también podemos considerar gentrificadoras a las clases medias? Los gentrificadores han sido caracterizados como vecinos de mayor nivel socioeconómico, pero también en tanto son portadores de nuevos estilos de vida. De hecho, en los debates en torno a la gentrificación siempre han tenido un lugar destacado las nuevas clases medias que optan por mudarse a barrios de menores ingresos y, en general, los "enfoques de demanda". Neil Smith, autor del influyente modelo de brecha de renta centrado en los factores de oferta, tendió a complementar su modelo con dichos elementos (^{Redfern, 1997}). La definición de los grupos sociales debería, por ello, no ser únicamente socioeconómica sino, al menos con la misma fuerza, sociocultural. Así se puede entender que personas de clase media opten por una localización no tradicional. Aún más, a pesar de que la gentrificación es un movimiento de la nueva clase media, se trata de una minoría entre los de clase media, lo que ha probado hacer más difícil la tarea de entenderla (^{Savage y Warde, 1993}). Sin embargo, no contamos con medidas estándar de estratificación sociocultural como las muchas propuestas que existen para medir el nivel socioeconómico.

Por otra parte, usualmente no disponemos de estadísticas de valores de suelo a escala local. Cuando se cuenta con ellas es para escalas bastante mayores a los fenómenos de gentrificación: se trata de datos agregados que no permiten distinguir lo que ocurre localmente a nivel del barrio. De hecho, dada la escala pequeña en la que se presenta el fenómeno (unas cuantas manzanas), son pocas las fuentes que nos permiten dar cuenta de él. Habitualmente, son los censos y otros registros de tipo catastral las únicas bases de datos disponibles para la realidad local, y no necesariamente incorporan las variables más relevantes para evaluar este fenómeno.

Por último, el fenómeno de la gentrificación se da en una dimensión temporal: se trata del cambio en la estructura social de un área en un período de tiempo determinado. Esto implica que, para medirlo, necesitamos bases de datos que nos den información de, al menos, dos momentos distintos, para así, postular la existencia de tendencias de cambio. Sin embargo, las cifras longitudinales existentes con representatividad a escalas pequeñas (habitualmente, los censos de población) muchas veces no mantienen las subdivisiones territoriales entre fechas de aplicación. Lo que era definido en una aplicación como una manzana, en la siguiente se puede haber convertido en varias manzanas, suscitando graves problemas de comparabilidad.

Este carácter temporal de la gentrificación también nos lleva a preguntarnos: ¿cuál es el período de tiempo adecuado para registrar los cambios? Lo cierto es que toda la ciudad cambia permanentemente, pero en este caso hablamos de un cambio acelerado en una determinada zona. Entonces ¿en qué lapsos o períodos es pertinente medir los cambios?

Este trabajo desarrolla una propuesta de identificación de áreas en gentrificación que permite realizar comparaciones entre ciudades. Se presenta para los casos de Santiago de Chile y Ciudad de México, teniendo en cuenta la disponibilidad de información y las particularidades de cada ciudad.

Operacionalización del concepto

Tanto para el caso chileno como para el mexicano, los únicos datos con representatividad suficiente a escala local son los que proveen los censos de población y vivienda. Estos aportan variables que permitirían trabajar una estratificación socioeconómica: calidad de la vivienda, educación, ocupación y bienes del hogar.

Ambos censos presentan algunas limitaciones: primero, las cartografías no coinciden entre distintos censos de un mismo país, lo que imposibilita homologar las áreas censales y hacer comparaciones; segundo, en ninguno de los países los censos incluyen la variable ingresos, una de las más utilizadas para establecer grupos socioeconómicos; y, tercero, los censos sólo caracterizan los usos residenciales del suelo, por lo que no se pueden identificar cambios urbanos que tengan relación con transformación de dichos usos.

Asimismo, ambas ciudades carecen de datos de valores de suelo que sean a escala manzana o barrio: los datos disponibles están calculados para grandes zonas o, incluso, municipios completos. Si bien, sería posible reconstruir una base de transacciones a partir de la información del conservador de bienes raíces, esto se vuelve altamente complejo si se quiere incluir la ciudad completa en el estudio, pensando que se debe considerar un período de varios años para observar las tendencias de los precios del suelo. Adicionalmente, algunas fuentes de información (por ejemplo, las bases correspondientes al cobro de impuesto predial en Chile) tienen cláusulas de confidencialidad que impiden su uso a nivel de lote o manzana.

Cada uno tiene, además, complejidades propias. En el caso chileno la principal dificultad es la carencia del Censo de 2012, lo que nos impide la actualización de los datos. El Censo abreviado de 2017 incluye solamente variables de educación y vivienda, lo que entorpece la generación de un índice confiable para la estratificación socioeconómica.

En este escenario, para Chile se calculó un indicador de nivel socioeconómico con las variables bienes y educación, disponibles en los Censos de 1992 y 2002. El índice se basa en la asignación de puntaje a cada hogar de acuerdo con su nivel de educación y bienes, dando mayor puntaje a aquellos bienes (y niveles educativos) menos disponibles en el total de la población. No se utilizó la variable de ocupación dado que su correlación con el índice es alta, por lo que añadirla no genera mayores ventajas. No se tomaron en cuenta las variables de calidad de la vivienda ya que, dados los altos niveles de saneamiento y vivienda sólida, este grupo de variables presenta muy poca variabilidad y no permiten distinguir entre grupos sociales. El índice se organizó en las categorías ABC1 (alto y medio alto), C2 (medio), C3 (medio bajo), D (bajo) y E (muy bajo). Se utilizaron estos grupos por la facilidad que representan para comunicar resultados al público general y, al mismo tiempo, por su coincidencia con segmentos sociales relevantes (ABC1 correspondiente al primer decil; D+E correspondiente a los dos quintiles que habitualmente son foco de la política pública).

En el caso mexicano, la forma de medición de las variables cambia de un censo a otro, por lo cual hay que adaptar los índices dependiendo del censo del que se trate y el Instituto Nacional de Geografía y Estadística (INEGI) no entrega información de áreas con menos de 25 hogares para evitar que puedan ser individualizados e identificados, rompiendo la confidencialidad. Esto hace prácticamente imposible trabajar con manzanas, ya que no se puede acceder a la información de muchas de ellas. Dado que el procesamiento lo realiza directamente el INEGI, tampoco se puede decidir los grupos en los que se estratificará la población: si queda algún grupo muy pequeño y el INEGI considera que hay riesgo de identificación de los hogares, lo aglomera con otro contiguo para sumarle más casos. Esto, claramente, afecta el análisis en la medida en que el tamaño y los límites de los grupos no son definidos por el investigador.

Con base en dichos datos, se generó para el caso mexicano un indicador de nivel socioeconómico con las variables bienes, educación y calidad de la vivienda (que sí es discriminante para Ciudad de México). Este indicador se construyó asignando puntajes, de igual forma que en el caso chileno, pero fue necesario construirlo de manera independiente para ambos censos (2000 y 2010), debido a que las variables no son idénticas. Se utilizaron las mismas categorías para mantener la comparabilidad con el caso chileno, pero utilizando los puntos de corte correspondientes a México: los grupos construidos tienen el mismo nombre y significado, pero no necesariamente representan igual proporción de población, ya que la estratificación social cambia de ciudad en ciudad.

Una vez construidos los índices para estratificar, se tomó la definición operativa que ^{Marcuse (1985)} hace de la gentrificación: el porcentaje de cambio de un grupo socioeconómico en el área, menos el porcentaje de cambio de ese mismo grupo en la ciudad, de acuerdo con la siguiente fórmula de cálculo:

Esto permite saber si en cada área un grupo social ha crecido o disminuido a un ritmo mayor que el de la ciudad. Con este índice sencillo (ver Mapa 1 y Mapa 2) se puede ver en qué zonas de la ciudad han aumentado su importancia relativa los grupos medios y altos. Sin embargo, el índice tiene una debilidad: marca de igual forma una zona que pasó de tener 10% a 20% de hogares de estratos medios y altos, que una zona que pasó de tener 70% a 80% de estratos altos. En ambos casos, el indicador arrojará un valor 10, pese a que en el primer caso la transformación (en términos de gentrificación del área) es mucho más relevante: la participación del grupo creció al doble en la zona en cuestión.

_{Fuente: elaboración propia con base en datos censales.}

Mapa 1 Índice Marcuse e índice Marcuse ponderado para hogares de estratos altos y medios para zonas censales. Santiago de Chile 1992-2002 

Fuente: elaboración propia con base en datos censales.

Mapa 2 Indice Marcuse e indice Marcuse ponderado para hogares de estratos altos y medios para zonas censales. Ciudad de Mexico 2000-2010 

Para resolver este problema se ponderó el índice, dividiendo el valor de la diferencia intercensal por la proporción original del grupo en la zona censal. Esto permite saber el porcentaje de crecimiento del grupo en la zona en un período dado, Así, un valor de 100% quiere decir que el grupo creció dos veces su proporción original en el área.

Como puede apreciarse en el Mapa 1 y en el Mapa 2 esto cambia de forma importante los resultados. En el caso de Santiago se evidencia la relevancia de las transformaciones en la periferia de la ciudad, donde el aumento de los grupos medios y altos, aun cuando no sean tan elevados, representa un cambio fuerte de tendencia en la zona. En el caso de Ciudad de México los cambios del cuadrante sur poniente de la ciudad, pese a su peso en términos porcentuales, no implican variaciones fuertes de tendencia, a diferencia de lo que está ocurriendo en el cuadrante sur oriente de la ciudad.

Ahora bien, es importante señalar que no todo aumento porcentual de la proporción de estratos medios y altos en una zona implica el desplazamiento de los demás grupos sociales. Por una parte, puede que la población de una zona haya crecido sólo en estratos altos y medios, cambiando la proporción que estos representan, sin que necesariamente desplacen a los demás grupos sociales. Por otro lado, es posible que, efectivamente, haya habido desplazamiento, y que el cambio en la proporción en estratos medios y altos no solo esté dado por la llegada de habitantes de esos grupos sociales, sino por la salida de residentes de otros grupos.

Para despejar esta duda, decidimos complementar los mapas de variación relativa de los grupos altos y medios altos con mapas que nos mostraran la variación absoluta de la población de estratos bajos en cada zona censal. Así, cuando en una zona hubiera un aumento de la proporción que representan los estratos medios y altos, sin mediar una disminución del total de población de estratos bajos, concluiríamos que existe gentrificación sin expulsión. Al contrario, en zonas en que aumenta la población de estratos medios y altos, y se presenta una disminución de la población absoluta de estratos bajos, entonces podríamos decir que existe gentrificación con expulsión.

Fuente: elaboración propia con base en datos censales.

Mapa 3 Variación absoluta de hogares D y E (desplazamiento) e indice Marcuse (gentrificación). Santiago de Chile 1992-2002 

Fuente: elaboración propia con base en datos censales.

Mapas 4 Variación absoluta de hogares D y E (desplazamiento) e índice Marcuse (gentrificación). Ciudad de México 2000-2010 

Para posibilitar la comparación visual, se optó por elaborar un mapa que muestre en conjunto las zonas de mayor disminución de estratos bajos, con las de aumento relativo de los estratos medios y altos (gentrificación). La superposición de ambos fenómenos correspondería a áreas de gentrificación con expulsión. Como puede verse en el Mapa 3 y en el Mapa 4 no toda la gentrificación implica expulsión, al contrario, pueden distinguirse gradientes en el fenómeno.

En el caso chileno, producto de los problemas que presento el Censo de 2012, el ejercicio quedó actualizado a 2002. Con el fin de incorporar una visión más actualizada de la ciudad, se realizó un catastro de los proyectos inmobiliarios de un valor sobre las 2000UF¹ fuera del cono de alta renta a febrero de 2014, identificando aquellos que se sitúan en zonas populares. Se escogió 2000UF como punto de corte ya que en las viviendas sobre dicho valor no se puede optar a subsidios (en este sentido, podemos asumir que a partir de allí los compradores son propiamente de clase media). Esto nos permitió identificar algunas zonas de cambio nuevas, que se sumaron a las ya identificadas (ver Mapa 5).

Fuente: elaboración propia con base en datos censales y catastro inmobiliario.

Mapa 5 Catastro de proyectos inmobiliarios 2014 sobre estrato socioeconómico predominante a nivel de manzana. Santiago de Chile, 2002 

En el caso mexicano, por la escala de la ciudad, se hace mucho más complejo realizar un catastro de proyectos inmobiliarios que permita la actualización o, bien, una aproximación indirecta al cambio de valor del suelo.

Todas las zonas de cambio identificadas fueron revisadas vía imágenes satelitales y fotografías para confirmar la existencia de viviendas de distinto valor, y visitadas en terreno. Esto permitió reconocer que existen nuevos desarrollos de vivienda correspondientes a las familias de mayores ingresos y que no se trata sólo de la movilidad social de las familias antiguas en el área.

El procedimiento aquí presentado, si bien permite la identificación de zonas en gentrificación y la comparación de tendencias entre ciudades, presenta varias limitaciones. En primer lugar, el indicador de nivel socioeconómico utilizado carece de algunas variables de estratificación, especialmente, la de ingreso. Adicionalmente, para el ejemplo chileno se actualizó el dato del Censo de 2002 vía el catastro de proyectos inmobiliarios, sin embargo, esto nos acerca sólo a los casos de gentrificación en que hay intervención de inmobiliarios; en este sentido, aquellos en etapa más inicial pudieron no ser incluidos en el catastro. Por último, un componente central en los procesos de gentrificación es el cambio de los valores de suelo, respecto al cual no contamos con indicadores directos, por lo que esta dimensión quedó por fuera del análisis en el caso de México y tangencialmente abordada para el caso de Santiago de Chile a través del catastro de proyectos inmobiliarios.

Adicionalmente, en el caso mexicano hubiera sido interesante comparar los datos a nivel de Área Geoestadística Básica (AGEB) con los de nivel de la manzana para ver con más claridad la forma en que se han dado las transformaciones a escala local. Sin embargo, esto hubiera implicado la realización de otro proceso de homologación cartográfica, más extenso que el anterior.

Tendencias de la gentrificación y la transformación urbana en Santiago de Chile y Ciudad de México

Los análisis nos permiten evidenciar la existencia de zonas numerosas en que se desarrollan procesos de gentrificación con desplazamiento (principalmente en áreas centrales y pericentrales) y de muchas otras sobrellevando una gentrificación sin desplazamiento (áreas periféricas). Este hallazgo contribuye a superar el sesgo de invisibilidad, es decir, la tendencia a circunscribir la atención a casos emblemáticos de gentrificación de cada ciudad, mencionado al comienzo del artículo. De la misma forma, nuestro hallazgo empírico contribuye a sortear otro sesgo metodológico presente en algunos enfoques de la gentrificación arriba citados, que la definen como equivalente al desplazamiento.

Coincidimos con otros estudios en que en ambas ciudades existe una homogeneización social creciente de las áreas ya tradicionales de concentración de los grupos de mayores ingresos. Ya no se observa, como en el pasado, la invasión de tierras por grupos de bajos ingresos en esas zonas, lo que puede atribuirse a la mayor importancia de la renta del suelo y la activación de los mercados del mismo, dada la importancia creciente del sector de promoción inmobiliario en las economías y en las políticas de desarrollo de vivienda económica. La homogeneización puede ser entendida como la autodestrucción de la diversidad que tipificara Jane ^{Jacobs (1961)} y que atribuyera al funcionamiento característico de los mercados urbanos de vivienda.

En paralelo, en ambas ciudades se asiste a lo que percibimos como una expansión geográfica del cono de alta renta (Santiago de Chile) y de las áreas de concentración de los grupos medios-altos y altos (Ciudad de México). Dicha expansión puede ser explicada por procesos peculiares de gentrificación hacia los bordes populares (clases media-baja y baja) de esas áreas privilegiadas.

Por último, en las dos ciudades se observa una dificultad, que tiende a absoluta, de construir nueva vivienda social. La elevación especulativa de los precios del suelo, por la revolución en las expectativas que la gentrificación genera entre los dueños de los terrenos, es especialmente alta donde los promotores, por densificación o por gentrificación, están capitalizando brechas de renta importantes, lo que, como se ha visto, no se circunscribe a áreas centrales sino también a la periferia. Suben más los precios en las áreas tradicionales populares bajo gentrificación que, incluso, en las áreas tradicionales de altos ingresos, especialmente, si estas mantienen, como es usual, limitaciones a las alturas de edificación.