TEORÍAS DE LA DENSIDAD URBANA

Los enfoques dominantes en el estudio de la densidad presuponen que los gradientes de densidad tienden a acotarse en las urbes en crecimiento, lo que era válido en América Latina a mediados del siglo pasado. La intensa urbanización periférica modificó esa tendencia e hizo más difícil el análisis de la estructura residencial. Otros enfoques argumentan que se prefiere habitar en zonas con mayor infraestructura de transporte, propicias para la especulación inmobiliaria y que, por ello, los cambios de uso del suelo hacia actividades más rentables son más frecuentes en áreas mejor dotadas de capital fijo urbano. El papel de la política y la regulación urbanas en las pautas de ocupación poco se ha considerado, igual que la segmentación que provoca el mercado inmobiliario en contextos de profunda desigualdad social.

ESTUDIOS SOBRE LAS CIUDADES DE PAÍSES CENTRALES

^{Fouchier (1994)} analizó los efectos sociales del incremento de la intensidad de contactos debido al aumento de la densidad; más tarde argumentó que la densidad es modulada por la presencia de diversas categorías sociales y encontró que la regulación urbana crea mecanismos jurídicos que pueden modular la intensidad de uso del suelo (Fouchier, 1997, citado por ^{Le Roux, 2015}, 31). Acioly y Forbes(1998) plantearon que la densidad afecta la convivencia y la diversidad. Para esos autores la densidad es un resultado histórico en el que se imbrican diversas etapas de desarrollo urbano, difícil de reducir a una constante espacio-temporal.

Los teóricos ortodoxos recurren al modelo de ciudad central que gravita sobre un distrito central de negocios (DCN) para explicar un gradiente de densidad que se acota con el paso del tiempo, sobre el que operan fuerzas de mercado que representan como subastas de rentas del suelo (^{Fujita, 1989}, 11-42) en las que las mayores rentas del suelo racionan el uso del suelo en el DCN promoviendo desarrollos con menor área residencial privada que en otros lugares. Las "buenas" densidades corresponden a mejores dotaciones de infraestructura pública (ibíd., 202). ^{Wingo (1972}, 96 y ss.) supuso una sociedad irreal homogénea en gustos e ingresos, pero Fujita criticó esa idea y demostró que es posible un equilibro espacial así diferentes "tipos" de familias concurran a la subasta.

^{Merlin (1994)} compara la densidad resultante de viviendas unifamiliares y vehículo particular en países capitalistas con la de países ex comunistas inclinados a edificios colectivos y transporte masivo. Esas preferencias implican maneras distintas de distribuir la población y suscitan debates sobre la eficiencia de cada tipo de organización social, en especial sobre el uso del suelo. Algunos de estos debates giraron entorno a las ciudades monocéntricas, donde hay una estrecha relación entre infraestructura de transporte, precios del suelo e intensidad de uso (^{Wingo, 1972}).

^{Clark y Moir (2015)} mencionan las características para calificar de "buena" o "mala" a una densidad¹, según las cuales se consideró que, en Europa, Londres (38%), París (13%) y Barcelona (9%) son las ciudades con mejor densidad; y en el resto del mundo, Singapur (31%), Nueva York (20%) y Hong Kong (11%). Ese trabajo muestra que aún se desconoce la potencialidad de la densificación pese a que en 2050 dos tercios de la humanidad vivirán en ciudades.

ENFOQUES LATINOAMERICANOS

Según ^{Mohan (1975)}, la distribución de la población en ciudades del Tercer Mundo sigue un patrón tipoy=ax ^-b , dondeyes el precio del suelo,xla distancia al centro, yaybconstantes. Rakesh comparó el patrón de Bogotá, Lima y Santiago de Chile con el de Kinshasa, Hong Kong, Singapur y varias ciudades de India, y encontró que Bogotá tuvo las mayores tasas de crecimiento poblacional en las dos décadas anteriores a su estudio. El gradiente de densidadesbguardaba relación directa con el de precios del suelo y tendía a acotarse con el paso del tiempo. En su estudio sobre Bogotá, Amato (1969,citado por ^{Le Roux, 2015}, 130) observó que los hogares más pobres tendían a agruparse en zonas alejadas del centro donde se presumía que aumentaría la densidad y se fragmentaría el gradienteb², de modo que las zonas con mayor densidad bruta no tienen los precios del suelo más altos.

Según ^{Jaramillo (2009)}, la formación de rentas precede a la edificación; por ello, los precios del suelo son mayores donde su uso es más intenso, como en la construcción en altura. ^{Abramo (2011a)} critica la visión a histórica de la sustitución de la tierra por otros factores y plantea que la densidad obedece a estrategias de anticipación del futuro de la ciudad de los agentes inmobiliarios cuyas innovaciones generan incertidumbre urbana.

En su estudio de la urbanización popular en México, Eibenschutz y Benlliure (2009, 191) encontraron que los precios del suelo aumentan en cada etapa de asentamiento: ocupación, regularización de la propiedad, aumento de las dotaciones públicas y consolidación. La intervención reactiva del Estado tarda cada vez menos: los asentamientos surgidos a mediados del siglo pasado se regularizaron a finales de siglo; a los que surgieron a finales de siglo les tomó una década el inicio de la regularización.

^{Alfonso (2007)} atribuye una parte de los cambios de densidad a la reducción del tamaño del hogar debida al aumento de hogares unipersonales. Y otra parte a la competencia por localización residencial entre hogares adinerados y al papel de las principales jurisdicciones que proveen suelo habitable a hogares de ingresos muy bajos.

Las dinámicas que dificultan una lectura exacta del orden urbano latinoamericano son características de un nuevo tipo de poblamiento a escalas temporales y espaciales diferenciadas. La base de esta tesis de ^{Le Roux (2015}, 5) es que la desigual densidad de población refleja la desigualdad entre grupos sociales, y que depende del contexto, pues en las urbes de los países centrales no se observa una relación lineal entremezcla social y alta densidad. A finales de los sesenta, la población más rica de Bogotá residía en zonas de baja densidad, las capas mediasen zonas de alta densidad y las pobres en zonas de densidad media (ibíd., 31). La densificación posterior a los noventa se concentra en la periferia, en especial en antiguos barrios de origen informal, por la producción residencial en serie alejada del centro (ibíd., 151), pero no se observa una relación lineal entre mezcla social y densidad.

CALIDAD Y PROXIMIDAD GEOGRÁFICA

La calidad de la densidad urbana refleja los avances o retrocesos de la segregación residencial que exigen renovar el estudio de las urbes latinoamericanas. Hoy las proximidades organizadas o relacionales entre individuos son decisivas en la estructuración social y la proximidad geográfica en la estructuración socio-espacial: "la proximidad ofrece un recurso, el contacto directo y permanente con otros individuos, organizaciones o instituciones" (^{Rallet, 2002}, 59).

La medida de la calidad que aquí se propone parte de observar que se prefieren bajas densidades, y esto sugiere que existe un primer mecanismo de segregación socio-espacial: los hogares inclinados a segregarse pagan más por vivir en las zonas menos densas. Los gradientes de densidad toman valores diferentes según la orientación espacial del esquema de segregación, porque las zonas populares muy densas están más alejadas de las zonas nobles que los vecindarios de las capas medias-altas o medias. Esos gradientes no convergen en el tiempo sino que divergen debido a la concentración del ingreso y al carácter reactivo de la intervención estatal.

La calidad de la densidad es localizada; por ello la proximidad geográfica entre personas es decisiva, pues a diferencia de otro tipo de proximidades no espaciales cualifica un vecindario. La existencia de dotaciones de bienes públicos próximos hace más fácil que los residentes de ciertas zonas superen dificultades específicas e influye en su decisión de localización. La existencia de bienes club y el acceso a servicios privados de salud, educación, cultura y culto contrasta con el carácter público de esos bienes en las zonas populares, donde además se concentran otros equipamientos de bienestar social: comedores comunitarios o ancianatos. Y se evita la existencia de cárceles, leprocomios, depósitos de combustibles y cementerios debido a sus externalidades negativas; el síndrome del "nimbismo" explica el rechazo a construir este tipo de bienes y la demanda de compensaciones por la pérdida de calidad de vida(^{Wolsink, 2000}, 50).

El paisaje urbano consiste en construcciones de cemento, acero y asfalto que aglomeran actividades humanas en espacios que propician contactos efímeros y provocan estrés. Por ello, hay una demanda creciente de espacios libres próximos, donde además de esparcimiento y cambio de paisaje se produzcan interacciones menos fugaces que los encuentros anónimos rutinarios. Muchos residentes no satisfacen esa demandain situy se deben desplazar a otros lugares o postergar el uso del espacio público hasta el fin de semana.

La dimensión espacial de la interacción entre personas es central en los trabajos sobre proximidad (^{Rallet, 2002}, 65). Los enfoques según los cuales las capas sociales están formadas por individuos con semejanzas económicas, raciales o idiosincrásicas explican el conservadurismo de los agentes de segregación residencial; otros enfoques que promueven la mezcla social denuncian el "clasismo". El tipo ideal de mezcla social satisfaría el deseo de los trabajadores de una mejor localización que aumente su productividad y mejore su calidad de vida. La mezcla social propicia interacciones que aumentan la confianza y, con ella, mejoras en la "equidad entre personas" y en la "prosperidad de los lugares" (^{Richardson, 1986}, 169).

Los barrios exclusivos resaltan la precariedad de los demás barrios de la ciudad. La cercanía entre las casonas de los terratenientes y la vivienda de los capataces, y entre esta y las casuchas de los trabajadores, obedecía a que unos y otros dudaban de su buena fe. La cercanía facilita la vigilancia. En las urbes actuales la segregación socio-espacial se suele justificar en aras de la seguridad del vecindario, que excluye familias de "clase inferior". Aparecen entonces el monoclasismo y suethosdiferenciador: competencia y aislamiento en los barrios exclusivos; solidaridad y bullicio en los barrios populares.

La densidad de ocupación y su calidad reflejan la segregación residencial causada por la gestión de la ocupación del territorio: las densidades brutas más bajas son las de mejor calidad, en vecindarios de familias pudientes; las de peor calidad se observan en zonas populares. No hay una explicación única para este hecho, pero entre las principales cabe mencionar que la alta capacidad de las familias adineradas para pagar la localización genera exclusividad residencial y que las mejoras de la calidad urbanística son inducidas por la búsqueda de economías de escala en los vecindarios populares más densos, donde el Estado ejecuta sus políticas reactivas.

Esa situación se representa en lagráfica 1: la mejor calidad de la densidad (CD) se encuentra en barrios exclusivos (D₁), de residencias construidas por encargo de sus propietarios, invadidos por conjuntos cerrados y edificios de apartamentos que aumentan sutilmente la densidad bruta (DB), de por sí muy baja, pero mantienen la exclusividad mediante instrumentos de mercado, como la calidad de la vivienda y sus áreas privadas, dotaciones complementarias, número de garajes y precio de las viviendas; y de regulaciones como la clasificación del suelo, las normas de uso y las licencias urbanísticas y de construcción. Las economías de vecindad son las más altas y por ello las más apetecidas, pero esos instrumentos bloquean la entrada de vecinos indeseados.

Por debajo de D₁se sitúan vecindarios con un mejor uso del suelo para fines residenciales que se refleja en el aumento de la densidad bruta (D₂a D₄), aunque se reduce la calidad de la densidad. La escasez de espacios libres y la congestión debida a la mayor demanda de bienes públicos no son compensadas por la mejora de las mezclas sociales de orden intermedio. Las convenciones urbanas son frágiles y por ello algunos vecindarios son más propensos que otros a los vaivenes del mercado inmobiliario y a su eslabón financiero, el mercado hipotecario. Los vecindarios de tipo D₄cumplen dos funciones cruciales en las urbes latinoamericanas: establecen el límite inferior de calidad de la densidad (U_CD) producida formalmente y la frontera de densidad bruta (U_DB) permisible por la regulación urbana.

Por debajo de U_CDse sitúan los barrios de origen informal, al menos la mitad de las zonas de residencia en América Latina. En U_DBhay una fractura, que representa la intervención estatal reactiva. Los vecindarios D₅han sido objeto de programas de regularización de la propiedad y de mejoramiento urbano que mejoran los equipamientos y las dotaciones de uso público, y subsanan la precariedad de capital fijo urbano; los D₇esperan tal intervención. Las mejoras de dotación e infraestructura no permiten superar el umbral de calidad de la densidad porque la mezcla social es casi inexistente o es tan baja que tiende al monoclasismo. Este tipo de vecindarios se sitúa más allá de U_DB, lo que denota el carácter reactivo de la intervención estatal, es decir, que el Estado actúa cuando la densidad bruta supera los límites establecidos para contener el desorden urbano. Los vecindarios de tipo D₇están en una fase anterior a la de los de tipo D₅y reflejan ese desorden, pues comienzan con bajas densidades brutas, como las de los vecindarios D₁a D₄, pero con una calidad irrisoria.

Los vecindarios de tipo D₆han sido poco estudiados. Se ubican cerca de zonas industriales que generan externalidades negativas y riesgos latentes para sus residentes. La productividad aparente de los trabajadores fabrilesin situes superior a la del conjunto, pero no implica una mejor calidad de vida de sus hogares porque el salario no refleja sus aportes a la producción. Habitan allí por estabilidad laboral o porque el desempleo friccional es menor que en el conjunto de la ciudad. La pendiente negativa de los barrios D₆los diferencia de los D porque no son objeto de intervención urbanística estatal, y el aumento de la densidad bruta se relaciona negativamente con su calidad.

La construcción de viviendas para familias de ingreso medio-bajo mejora la mezcla social en barrios de tipo D₈, donde la urbanización por autoconstrucción contrasta con la monótona silueta de la urbanización formal en serie. La densidad bruta aumenta pero la mejora de su calidad es casi marginal. La abrupta redensificación de estos vecindarios lleva al colapso de la movilidad cotidiana, con sus efectos sobre la productividad laboral.

MEDICIÓN DE LA CALIDAD

La unidad de observación es la UPZ, para la que se acopiaron estadísticas sobre los cuatro componentes del ICD, según sus características predominantes. Todas las variablesx _i se pueden estandarizar captando las distancias en índices sintéticos y agrupando los componentes del ICD de modo que reflejen su independencia y su insustituibilidad.

Los valores mínimos y máximos pueden resultar de un tipo ideal que exprese las aspiraciones colectivas y una norma social adecuada a cierta visión de la sociedad, o derivarse de un ejercicio de parametrización. No obstante las ventajas y desventajas de estos procedimientos, aquí se emplean los valores observados para evitar discusiones sobre cifras de densidad óptima.

La densidad bruta es el cociente entre la población de la UPZ y su área urbana. El deseo de bajas densidades se expresa en un índice del inverso de la densidad bruta (I_D); así, el deseo de las densidades más bajas se acerca a 1 y el de las más altas a 0. La dotación de bienes públicos se capta en un índice (I_P) que cubre bienes y activos culturales, edificaciones para culto, equipamientos para atención al ciudadano y bienestar social, hospitales y colegios públicos y privados. Para los espacios libres cercanos el índice (I_E) capta la existencia de espacios deportivos y recreativos, la extensión de parques metropolitanos y de parques barriales. Comoproxydel índice de mezcla social (I_M) se usa la estratificación socioeconómica, elaborada a comienzos de los ochenta para subsidiar los servicios públicos domiciliarios y que hoy refleja las diferencias sociales e incide en el precio de la vivienda, los impuestos a la propiedad y la segregación socio-espacial (Uribe,2008, 143). En este análisis se emplea comoproxyde la capacidad de pago y se aprovecha su actualización reciente para establecer las diferencias con una mezcla social con características de un tipo ideal de 3,5, intermedia entre el estrato medio-bajo (3) y el estrato medio (4), que supone un número igual de residentes de los seis estratos en cada UPZ. Por encima de ese valor es una mezcla social virtuosa y por debajo una mezcla indeseable. El valor de I_Moscila entre 1 y 0. Los índices estandarizados captan las distancias entre las variables respectivas. Cuando se promedian, esos índices dan la misma ponderación a fenómenos no sustituiblesper se.

El ICD se basa en el hecho de que el espacio geográfico y sus dominios determinan la calidad de vida; por ello la política urbana del Estado no puede relegarse a un segundo plano, a la espera de que las políticas de redistribución del ingreso y la riqueza mejoren la capacidad de pago de los pobres para vivir en mejores vecindarios y se reduzca la segregación residencial (^{Alfonso y Alonso, 2015}). El apartado siguiente analiza la densidad y su calidad a la luz de la clasificación del suelo urbano.

ANÁLISIS POR TIPOS DE UPZ

Las zonas de urbanización incompleta son producto de la necesidad y de la intervención reactiva del Estado (^{Abramo, 2011b}), que determinan las decisiones de localización de las familias excluidas por la lógica mercantil y estatal de producción de espacio habitable. Cuando el uso de la tierra ocupada en forma espontánea es bajo, el Estado aplaza su intervención y da prioridad a asentamientos de mayor densidad donde la comunidad asume los costos de la regularización, como en La Flora (^{Hataya, 2010}, 362). En los barrios populares de densidades más altas la autoconstrucción y el desarrollo residencial progresivo inducen un crecimiento vertical (gráfica 2ymapa 1).

Los barrios de las UPZ de uso residencial consolidado son más antiguos que los de urbanización incompleta y tienen mejores dotaciones. Muchos son asentamientos autoproducidos con baja movilidad residencial (^{Gilbert, 2001}), lo que aumenta la densidad bruta sin mejorar su calidad. Las diferencias de calidad no son tan bajas como en el grupo anterior (gráfica 3ymapa 2), aunque en algunos barrios de Arborizadora aún hay problemas urbanísticos y de dotación de bienes públicos. Las UPZ con densidad de mejor calidad, como Teusaquillo y La Alhambra, tienen barrios con relativa homogeneidad social, y a medida que esta se reduce aumenta la densidad bruta, pero la pendiente de su tendencia es la menor de todos los grupos. Son escasas las mezclas sociales como la de Pardo Rubio, y las capas medias predominan a medida que aumenta la densidad.

En uso residencial cualificado hay un número menor de UPZ y de barrios que en los dos anteriores, con calidades mayores asociadas a densidades brutas menores. Chicó Reservado y Alto, La Cabrera, El Nogal y Rosales, barrios "exclusivos" por el perfil empresarial de los jefes de hogar que viven allí, mientras que en Ciudad Salitre Occidental y Oriental se edifica una nueva centralidad que compite por localizaciones terciarias superiores con El Nogal, en particular por el auge de la construcción en Sauzalito. La cercanía al Centro Administrativo Nacional ha impulsado la construcción en altura de Rafael Núñez. La densidad bruta aumenta a costa de la calidad, de modo más notorio que en los grupos anteriores (gráfica 4ymapa 3).

En las nueve UPZ de desarrollo se observan los mayores contrastes de localización y calidad (gráfica 5ymapa 4). Las de mejor calidad están en el norte de la ciudad, cerca de los humedales de Guaymaral y Torca, asentadas en antiguas haciendas que acogen cementerios, clubes recreacionales y centros privados de educación básica y superior. Los vacíos urbanos propician el aumento de la densidad para uso residencial popular en UPZ del sur como El Mochuelo y Ciudad Usme, sin que se avizore una visible mejora de la calidad, como ocurrió con la fragmentación de El Porvenir.

El policentrismo urbano genera contrastes (gráfica 6ymapa 5). Mientras que en Santa Bárbara y Usaquén se ha consolidado un comercio para capas de altos ingresos -en 1991 los zócalos del barrio San Patricio se transformaron en comercios de bienes importados-, en Las Ferias y el Restrepo hay un variado comercio popular diferente del comercio especializado de Fontibón y Américas asociado a las zonas industriales más cercanas. Es notorio el vacío espacial en las zonas de expansión popular donde la inexistencia de centralidad induce los mayores desplazamientos diarios de la residencia al lugar de trabajo y, por tanto, las dificultades de sus habitantes para reproducir su fuerza de trabajo y disfrutar el tiempo de ocio.

El epicentro de la terciarización de la economía es la localidad de Chapinero, a la que pertenecen Chicó Lago y Chapinero. En estas UPZ (gráfica 7ymapa 6) vive la proporción más alta de jefes de hogar que son patrones o empleadores (16%), más alta que en Teusaquillo (la segunda, con el 11%). Allí la proporción de empleados domésticos es del 10% y la de obreros o empleados del 59%. Este perfil las distingue de otras, como Sagrado Corazón, que agrupa la mayoría de los barrios del Centro Internacional, y Las Nieves, con la que tiene vínculos perennes por su proximidad geográfica. En La Sabana hay zonas populares como San Victorino, y en Toberín el eje comercial se extiende por la Autopista Norte, con tramos especializados donde se aglomeran comercios de bienes afines.

Quienes viven cerca de las zonas industriales han formado vecindarios que en conjunto tienen las densidades brutas y calidades promedio más bajas de la ciudad (gráfica 8ymapa 7). El flujo de carga en estas zonas es el más alto en días hábiles y no hábiles (Secretaría de Movilidad, 2015). Algunas de esas UPZ se formaron por su proximidad al Aeropuerto Eldorado y a las zonas francas; las demás, en el polígono industrial tradicional localizado alrededor del Parque Montevideo en la localidad de Puente Aranda. La contaminación, auditiva y del aire, generada por el transporte de carga terrestre y las aeronaves limita la demanda residencial en estas zonas, que tienden a acoger familias obreras en vecindarios con poca dotación de bienes públicos, baja mezcla social y falta de espacios libres.

La mayoría de las UPZ dotacionales alojan los parques metropolitanos, escasos para una urbe con una densidad de población en aumento(gráfica 9ymapa 8). Excepto La Candelaria que aloja actividades terciarias superiores: sedes del gobierno nacional y distrital, de órganos legislativos y de justicia, y universidades. Es el lugar central del centro tradicional de la ciudad y muestra mezclas sociales peculiares, matizadas por la presencia de extranjeros. Las Margaritas es un espacio libre cada día más estrecho para los habitantes del suroccidente y es la UPZ dotacional con la mayor presión poblacional, la mayor densidad bruta y la calidad más baja del grupo.

VISIÓN DE CONJUNTO

Por clasificación del suelo, Bogotá tiene dos grupos diferenciados de UPZ. El primero compuesto por vecindarios de predominio dotacional, comercial, con centralidad urbana y residencial cualificado, donde vive el 17,7% de la población. En el segundo, donde reside la mayor parte de los habitantes, están las zonas residenciales de urbanización incompleta y consolidadas, las de desarrollo y de predominio industrial caracterizadas por su baja densidad (gráfica 10ymapa 9). Las diferencias de densidad bruta que capta el índice del mapa 9a indican que las más altas se encuentran en los ejes de expansión residencial popular, hacia el sur, el nordeste y el noroeste, allí donde se observan los índices de calidad más bajos (mapa 9b).

Cabe destacar que las familias pudientes prefieren localizarse en zonas de baja densidad bruta, con ventajas dotacionales y próximas a aglomeraciones de actividades terciarias, donde hay una yuxtaposición de la densidad bruta y de la calidad. Pero hay zonas donde esta regla no se cumple debido a la regulación del uso del suelo y es pertinente el análisis particular a la luz de la clasificación delcuadro 2.

REFLEXIONES FINALES

La transformación social de América Latina tiene diferentes manifestaciones, una de ellas en el orden residencial, ligado a la intensidad de uso del suelo para vivienda. Como regla, se prefieren las bajas densidades a las más altas. Aunque en las urbes de América Latina, como Bogotá, existen vecindarios de baja densidad en una etapa previa a la regularización de la propiedad y a la legalización ante el Estado. Esta ambigüedad es reciente, a diferencia de lo que ocurría hace medio siglo cuando el gradiente de densidad era muy nítido en la ciudad y en otras metrópolis del Tercer Mundo (^{Mohan, 1975}).

Aunque la regulación urbana incide en la configuración del orden residencial por tipo de UPZ, buena parte del suelo desarrollado en Bogotá es producto de la intervención reactiva del Estado: de programas de regularización de la propiedad y de mejoramiento integral de los barrios. La informalidad urbana se produce y se reproduce con altas densidades para acoger familias pobres cuya baja capacidad de pago no les permite satisfacer su necesidad de vivienda a través de mecanismos formales. Las diferencias de calidad de la densidad son también diferencias de calidad de vida. De allí la importancia social y política de la regulación y de la política urbana para modificar el orden social excluyente pues, a diferencia de una siempre aplazada redistribución del ingreso, el acceso a viviendas de buena calidad tiene gran potencial para lograr la justicia espacial. La tarea es enorme pues solo el 17,7% de los habitantes de Bogotá viven con una calidad aceptable.

Varios procesos en curso agudizan la segregación socio-espacial y afectan la densidad bruta y su calidad. Por un lado, la espontaneidad de la ocupación propia de los vecindarios informales es inseparable del desarrollo progresivo de la vivienda que provoca aumentos de la densidad bruta, mientras que las viviendas en serie y la construcción vertical ocupan velozmente las pocas áreas edificables. Por su parte, la gentrificación es impulsada por instrumentos de renovación y regeneración urbana, como la construcción en altura de viviendas de poca área en el centro tradicional para hogares unipersonales, que hoy representan un 15% del total. Este factor demográfico reduce la densidad poblacional y aumenta la densidad constructiva en el centro, fenómeno yuxtapuesto al que ocurre en los ejes de expansión popular donde viven las familias de mayor tamaño; por ello, la densidad de población aumenta secularmente. La gestión socio-territorial de la transición demográfica es así otro factor desegregación residencial.